Scheiden en de woning: wie betaalt wat?

Na een scheiding zal in veel gevallen één van de twee ex-partners de woning kopen.

Maar wat zijn de mogelijkheden en waar moet je rekening mee houden?

Drie scenario’s

‘Jouw huis is mijn huis.’ Dat was het misschien voor lange tijd, maar na of tijdens een scheiding is dat niet langer een vanzelfsprekendheid. In sommige gevallen wordt het huis verkocht en verlaten beide partners de woning. Maar meestal zal één van de twee de woning kopen. Wat zijn de mogelijkheden en waar moet je rekening mee houden?

We lichten drie scenario’s voor je uit. Of een van beide partners in de woning blijft wonen, is meestal een financiële kwestie. Degene die volledig eigenaar wordt, neemt de helft van het huis van de ex-partner en dus ook de helft van de schuld over. Om de ex-partner uit te kopen, is meestal een verhoging van de hypotheek nodig. Gelukkig zijn daar verschillende manieren voor.

Optie 1: het huis kopen en de huidige hypotheek bijstellen

Een van de mogelijkheden om de hypotheek te verhogen, is door de huidige hypotheek bij te stellen. Jouw helft van de hypotheek blijft onveranderd. Daar komt het deel van jouw (ex-) partner bovenop, met dezelfde voorwaarden en rente als jouw huidige hypotheek. Maar als de woning meer waard is geworden, betaal je op die overwaarde de actuele rente of marktrente.

Voordeel van deze optie is dat de geldverstrekker soepelere voorwaarden mag hanteren en jij daardoor een hoger bedrag mag lenen dan wanneer je een nieuwe hypotheek zou afsluiten. Nadeel is echter dat de rente die je betaalt over het oorspronkelijke hypotheekbedrag, vrijwel altijd hoger is dan de actuele marktrente. Jouw woonlasten gaan dus omhoog.

Voorbeeld Stel: je hebt destijds samen een hypotheek afgesloten voor 160.000 euro. Jouw hypotheekdeel betreft dan 80.000 euro. Als je het deel van jouw partner overneemt, krijg je voor die tweede 80.000 euro dezelfde rente. Nu is het huis getaxeerd op 200.000 euro, oftewel een overwaarde van 40.000 euro. Op de helft van die overwaarde geldt de actuele rente.

Optie 2: het huis kopen en een nieuwe hypotheek afsluiten

Je kunt er ook voor kiezen om de volledige hypotheek – dus het deel van jou en van jouw partner – over te sluiten. Je zegt dan jullie oude hypotheek op en vraagt een volledig nieuwe hypotheek aan. Aan het opzeggen van de hypotheek zijn boetes verbonden, die variëren van enkele honderden tot enkelen tienduizenden euro’s. Die boete is overigens wel als rente aftrekbaar voor de belasting. Een ander nadeel is dat er strengere toetsingsvoorwaarden gelden en je daardoor mogelijk een minder hoog bedrag kunt lenen.

Optie 3: de woning verkopen aan de ex-partner

Blijf je niet in het huis wonen? Dan zijn er een paar zaken waar je rekening moet houden:

• Woonrechten
• Als je het huis verlaat terwijl de hypotheek nog op beide namen staat, verlies je niet zomaar de eigendomsrechten, maar in de praktijk wel de woonrechten. De kinderen zien, wat spullen ophalen - zeker als je de sleutel hebt ingeleverd - wordt dan vaak lastiger. Iets om vooraf rekening mee te houden.
• Renteaftrek
• Als de woning nog van u beiden is, kun je de woning nog 24 maanden na vertrek fiscaal aanmerken als eigen woning. Vereiste is dan wel dat je meebetaalt aan jouw deel van de hypotheekrente.
• Onderwaarde versus overwaarde
• Als je afstand wilt doen van jouw eigendomsrechten en jouw woningdeel aan jouw ex-partner verkoopt, moet het huis worden getaxeerd. Het verschil tussen de waarde van de woning en de hoogte van de hypotheek wordt tussen jullie beide verrekend. Omdat tegenwoordig de woningwaarde meestal hoger is, houdt dit in dat jouw ex-partner jou moet uitkopen en de helft van de overwaarde aan jou moet betalen. Maar staat het huis onder water, dan moet je de helft van de onderwaarde juist aan jouw ex-partner betalen.

We hebben hierboven met name de financiële consequenties benoemd. Maar scheiden raakt natuurlijk veel meer dan jouw portemonnee. Wij staan je graag bij om je met zowel de emotionele als financiële aspecten te ondersteunen.